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央妈放水后楼市与股市该投资哪个?

2019-02-28 06:48编辑:admin人气:


  2018 年不仅股市熊了一年,地产在长老们提出的房住不炒的提倡下,也足足熊了一年,尤其是 2018 年下半年。

  2018 年上半年一线城市还能依靠存留的需求支撑,三四线城市还有着棚改措施的刺激。

  那么下半年在各种调控之下,各种需求完全冻结造成的交易冷淡,使得二手房市场完全进入了寒冬。

  刚好前段时间我跑了几趟广州的房产交易中心,跟一年多前去的时候,完全两个样,感官上来对比,人数足足少了 60%。

  在这种情况下,2018 年四季度广州整体的房价也走出了熊市情况,呈现横盘下跌的状况。

  这里顺便给大家科普下,由于供给和需求相差的巨大缺口,一线城市的房价会非常坚挺,所以横盘微跌对于一线城市来讲已经是大熊市,同等对比一些二三线% 甚至更多的跌幅了。

  另外,从上表中可能表现不算特别清晰,其实房价的上涨跟 A 股有点类似,在最后阶段往往是最后半年时间脉冲得最厉害。

  当然,虽然上一轮的牛市启动是股票优先于地产,但是在 11-14 年不断走熊的时候,北上广深的房价其实也走牛了一轮。

  但是,当下居民的杠杆率相比当时已经上升了不少,同时房贷利率趋势也跟 1415 年有所相似,

  如果大家最近有关心地产,应该能感受到最近逐渐松开的操作,前面几次重大的经济会议里,长老们对于地产已经只字不提,这种操作的目的就是他们一直强调的——稳预期。

  体现出来,就是各种二三线城市的限价限购逐步放开,各大城市落户政策也越来越松。

  然后,微观上,实实在在的房贷利率正如上图一样,不断走下来,最近老严收到的贷款电话也逐渐增加了。

  不过,虽说现在地产调控逐步放松,但是房地产市场要再像以往那样疯涨,尤其是全面疯涨,我认为条件不太具备。

  熟悉我的朋友也知道,虽然老严长期看好地产,但是看好的范围,仅限于一线五绝(北上广深杭)和相关的一线环城市带(京津翼、沪杭、广深大湾区),以及部分有潜力的强二线城市(成都重庆等)。

  这是因为在城市化进程的后半段,不仅是农村的人进入城市,中小城市的人也会逐步聚集到大城市和相关城市圈。

  我把这现象称为一线城市化,在城市化的后半程上,资源的分化将会导致人口的流动更加分化,进一步影响一线城市和二三四线城市房价的分化。

  分析了一轮后,我们回到我们最初的问题,当下的投资,究竟该是炒房,还是炒股?

  首先,单纯未来三到五年的涨幅预估来看,我先给大家排个序,在不考虑板块和各种技巧加持的情况下,未来几年的整体变化大概如下,

  沪深 300(年化 12%)——北上广深杭房价(年化 8-10%)——强二线%)。

  然后,根据上面的整体判断,结合前面的分析,不同类别资产和背景的朋友,相应的配置思路建议如下,

  所以,千万不要用股市的思维去看待国内一线城市的房价,认为一定要崩了的时候才进场。

  板块方面就不深入说了,不过虽然一线刚需适合进场,但是最基本的原则还是不要买新房和远郊非地铁房,大坑都在里面。

  对于刚需,之所以建议优先上车,主要还是在于一线城市的地产可以说是国内稀缺资产之一,在土地体制没有重大变化下,有一套一线城市的房子,至少能让你立于不败之地。

  其他一些情况,除了小房换大房这种迫切程度比较高的改善族外,剩下的朋友我都建议可以先把重点配置在股市上,尤其是房产占比特别高的朋友。

  这种时候,我们就更要注重资产升值的机会了,因此当下的股票基金类资产具有优先配置的位置。

  另外,不少朋友可能想着卖房炒股或者卖股炒房,想要在这两类资产里实现完全的轮动,这方面我并不建议,尤其是打算投资三四线城市或者旅游地产朋友,都要三四,里面有太多坑了(最核心是缺乏接盘侠)。

  更好的操作,其实是房股同时配置,然后把先涨的品种,置换成没有涨的品种,也就是房股的动态再平衡。

  这样虽然不能完全实现两波涨幅全吃下,但至少能把其中一类涨幅吃下的同时,再能吃下另一类资产的部分涨幅。

  所以,对于手中已经有两套房以上的朋友,当下的资产配置重点最好摆到股市里面。

  PS:由于篇幅受限,文章主要从大方向上给大家讲解配置思路,如果有一些房产购买上的细节问题,尤其是广佛两地的板块和楼盘挑选,大家可以到到私房课里咨询老严哦 ~(其他城市的板块不大熟悉所以不能给很明确的指引,只能提供基本的操作思路)

  社科院报告:2019年1月一线城市房价止跌上涨 应对楼市泡沫保持高度警惕

  这个行业今年以来涨幅35.82%!据说是券商2019年最看好的方向之一

  ING:欧/镑技术面呈现较强卖空信号 目标指向0.8340-0.8265

(来源:未知)

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