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嘉兴1214土拍再现平稳 低溢价背后 房企拿地逻辑

2019-02-21 16:44编辑:admin人气:


  在经过前两年持续高热后,从今年三季度开始,嘉兴的土地市场便踩下“刹车”键,并进入了漫长的“空窗期”。上一次主城区出让宅地还是在9月21日,已过去近3个月。

  12月14日,市本级的宅地市场终于再度开仓放粮,作为今年主城土拍的收官之战,今日出让的北大旁与城东板块的3宗宅地,如料想中一样并未出现被疯抢的局面,揽金9.62亿平稳收官。

  经开2018-23号地块,由浙江紫城房地产开发有限公司以总价1.58亿元摘得,楼面价5191元/㎡,溢价率7.2%。

  经开2018-24号地块,由武汉奥山瑞圣置业有限公司底价摘得,总价4.2亿元,楼面价6207元/㎡,溢价率0%。

  经开2018-25号地块,荣盛补仓成功,以总价3.84亿元摘得,楼面价5111元/㎡,溢价率0%。

  整场土拍耗时1.5小时,其中2宗底价成交,1宗溢价率7.2%,平均楼面价5503元/㎡。

  此次出让的经开2018-23号地块和经开2018-24号地块,均位于国际商务区北大旁,且位置相邻,一条大兴桥河贯穿东西,将地块分为南北2宗,北面的为23号地块,南面的为24号地块,堪称姊妹宅地。

  其中位于大兴桥河北侧的经开2018-23号地块,土地面积17959.8㎡,容积率1.3-1.7,体量约3万方。起始楼面价4844元/㎡,起始总价约1.48亿。且该地块还需配建15班幼儿园,用地面积不低于6000平方米。

  另一宗位于大兴桥河南侧的经开2018-24号地块,土地面积 29389.31㎡,容积率1.3-2.3,体量约6.8万方,起始楼面价6207元/㎡,起始总价约4.2亿。

  经开2018-23号地块,是此次土拍,唯一有波澜的1宗。挂牌期间共吸引了3家单位报名。竞价开始后,叫价节奏相当缓慢,每一轮的加价大多为5元/㎡。

  最终,耗时1.5小时,竞价83轮,由浙江紫城房地产开发有限公司摘得,楼面价为5111元/㎡,溢价率7.2%,总价1.58亿元。

  经开2018-24号地块,经过1轮报价,由外来房企武汉奥山瑞圣置业有限公司底价摘得,总价4.2亿元,楼面价6207元/㎡,而这也是该房企落子嘉兴的首宗宅地。

  放眼地块周边区域,目前仅有江南国际城、雅居乐金茂中央公园和台昇御景园有房源在售。待到这两宗地块入市时,板块内现有项目大概率已完成销售,仅剩这两宗地块互为竞品。

  值得一提的是,此次出让的经开2018-23号地块和经开2018-24号地块,楼面价分别为5111元/㎡、6207元/㎡,相较同区域的江南国际城(楼面价为8566元/㎡)和雅居乐金茂中央公园(8411元/㎡),地价有着不同程度的回落。

  当然,这两宗地块的南面还有大片空地待开发,西面又有铁路穿过,难免噪音污染,且经开2018-23号地块的正北面为连片的拆迁小区,总体来说,地块各方面的素质,相对江南国际城和雅居乐金茂中央公园来说,还是略有差距的。

  此次出让的经开2018-25号地块,是城东板块今年出让的第三宗宅地。地块位于城东路与鸣羊路两条重要干道交叉口东北侧,土地面积约32681.49平米,容积率1.5-2.3,折合建筑面积约7.5万方,是此次出让的3宗宅地中,体量最大的一宗。

  由于该地块仅一家单位报价,最终荣盛成功捡漏,以5111元/㎡底价摘得,总价为3.84亿元。

  而这,也是荣盛落子城东的第3宗地块,同时也是在嘉兴斩获的第6宗宅地,深耕之心可见一斑。

  目前,板块内在售的新盘仅有荣盛·祥云府,此外,还有今年7月刚拿地的纯新盘大发融悦东方待售中。由于各项目自身的销售周期存在差异性,现阶段板块内在售量并不大,未来竞争局势如何,还要看市场走势。

  1、从最终的成交结果看,嘉兴土地市场进入明显调整期,无论是国际商务区的北大板块,还是城东板块,地价均有合理回落。可见嘉兴土地市场正逐渐以市场规律为导向,自我调节,寻求平稳健康的发展状态。

  2、之前就说过,土拍起价是ZF的心理预期,溢价率则体现了开发商的预期,这次土拍,3宗宅地的溢价率分别是7.2%,0%,0%,底价+低溢价拿地,恰好说明了房企在未来预期不明的情况下,倾向于风险最小化来拿地。

  但另一方面,开发商们理性拿地,价格回归市场正常需求,对于多方来说,也是利好的开始。

  3、开发商们拿地除了考虑政策、预期与市场情绪外,另一个重要因素就是楼市的供求关系。

  来看一组数据,据房超数据监控中心初步统计,算上所有已出让宅地,截止11月底,2018年嘉兴市区及乡镇库存总体量约487.7万方,大概有4万多套房源待字闺中,这些潜在房源量差不多就是近两年的供应量。

  库存水位的明显上涨,使得开发商们在嘉兴,不再见地就抢,而是有取舍的争夺。

  4、最后再从此次出让的地块自身属性来看,不论是位于北大旁的23号、24号宅地,还是位于城东板块的25号地块,都有着不同程度的硬伤,相对来说城市界面与周边配套,都还需要一定时日的开发,因此,有着如此低溢价的表现,也算情理之中。

  更何况,这3宗地块的体量都略小,对于开发商来说,溢价能力与可发挥的空间有限。

(来源:未知)

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